個人拆除自住房屋自地自建或與營利事業合建分屋( 自住房屋優惠稅率，400萬免稅額)得將拆除之自住房屋持有期間合併計算。 (二)個人取自其配偶贈與之房屋、土地，得將配偶持有期間合併計算。 但依本法第四條之五第一項第一款規定計算持有期間，得併計之期間，應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。 若地主有不動產交易之需求或建設公司與地主簽訂合建/委建契約前，應事先諮詢專業人士，提早做好稅務規劃。 常見不動產稅務案件，即是地主在交易之前，沒有檢視自身條件及過往交易紀錄頻繁，事後被國稅局認定為營業人身份進而補徵稅額並加以罰款，地主及建設公司應多加留意。 「至於建商開立房屋價款發票的5%營業稅，依加值型及非加值型營業稅法第2條規定，營業稅的納稅義務人為銷售貨物或勞務之營業人，應由建商負責繳納該項營業稅始為正道。」此時，風水師心中已在盤算回去看新屋的最佳時機了。
國稅局呼籲，地主提供個人土地與建設公司合建分屋及出售分得之房屋，應特別注意上開規定核實開立統一發票，以免受罰。 財政部臺北國稅局表示，營利事業與地主合建分售（或分成）不動產建案所發生的廣告費，除應依照營利事業所得稅查核準則第78條規定取得相關憑證外，並應按其售價比例分攤認列廣告費。 但因房地合一稅之實施，對於地主的身分、取得時間、持有期間的計算及課稅稅率不同，使地主及建設公司在合建之前有許多的稅務成本估算造成困擾。 本局呼籲，地主提供個人土地與建設公司合建分屋及出售分得之房屋，應特別注意上開規定核實開立統一發票，以免受罰。 此外，社區管理委員如任期屆滿解任，且未召開或延後召開區分所有權人會議，以致無法即時成立管理委員會接續時，可依公寓大廈管理條例第29條第6項及第25條規定，以區分所有權人互推之召集人為管理負責人，經公告10日後生效，無須召開會議即得進行推選。
合建分屋由誰負擔: 地政知識 區分所有建物申辦測量登記應檢附「專共有圖說」
答： 區分所有權人會議之主持人於本條例係以主席稱之，該主席之資格，本條例並無規定，有關主持人之產生，應參考會議規範第15條：「除各該會議另有規定外，應由出席人於會議開始時推選。」之規定推選。 安信建經表示，「合建」簡單說，就是地主出地、建商負責蓋房子的合意興建機制。 而依照合作方式的不同，合建可以區分為「合建分售」、「合建分屋」與「合建分成」等三種模式。 安信建經-提供危老重建、全案管理、履約保證專業服務 安信建經提供全案管理、危老重建、履約保證等各種專業服務，希望藉由專業人才對不動產投資與交易環境進行通盤及深入的研究，不斷為市場導入新的觀念與管理制度，以「促進不動產交易市場之安全、效率」為己任。
並依第49條第1項第7款之規定，由直轄市、縣（市）主管機關處該起造人或建築業者新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。 答： 依公寓大廈管理條例第30條規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」所以有關管理委員的選任事項必須要在開會通知單上載明並公告而不得以臨時動議提出的。 答： 依公寓大廈管理條例第29條第5項規定：「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」故非區分所有權人之住戶除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。 答： 依公寓大廈管理條例第24條第1項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」故規約之效力，不僅對當事人有拘束力外，繼受人亦應遵守，有別於一般之契約。 財政部臺北市國稅局表示，地主提供個人的土地與建設公司合建分屋，除地主僅出售土地或係以持有1年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋外，原則上係屬於 … 在合建分屋的情形中，地主原則上應繳納2％的交換契稅，但在申報繳納的時點上則會稍有不同，如果雙方的約定為，建商於全屋興建完成後，再把應分配的房屋移 …
合建分屋由誰負擔: 房屋時價之認定
房屋之分配原則，通常按地主所有土地面積比例計算所興建之房屋，由地主分取地上可建房屋面積之一定比例， 由建商分取地上可建房屋面積之一定，至於關於公共設施之面積，含屋頂突出物之梯間、機械室、水箱及各層之梯間，及附建於地下壹、貳層之配電室、蓄水池、機械室、梯間等，通常雙方分得區分所有建物面積(含騎樓、陽台面積)比例分擔登記，而地下停車場，地主、建商分配幾個停車位（各分取停車位位置通常以抽籤方式決定）。 並按協議單價計算各地主可分取之房屋價值，以可分取之房屋價值選取中意之整戶房屋，其間之差價另以現金互為補貼。 又地主的土地是否須「信託」於第三人名下，亦會涉及地主分得房屋的銷售問題。 本約土地如有來歷不明、瓜葛糾紛或他項權利設定，應由地主負責於移轉土地產權前予以理清，所需之一切費用由地主自行負擔。 於契約存續期間，非經建商同意，地主不得將本約土地出售、質借、典押或提供與第三人建築。 （一）、土地承租人於承租之土地上自費建屋，將建物所有權登記為出租人（包含個人或營利事業）所有，並約定租賃期間由承租人使用該房屋，土地出租人應依建物之營建總成本，按租賃期間平均計算各年度租賃收入加計當年度收取之現金為其租賃收入總額，於減除必要損耗及費用後，核算各年度租賃所得。
(三)分棟分法：此法亦為立體分法之一種，為較大土地面積的建案，故可規劃數棟建物，此法為地主與建商興建A、B、C棟建物，地主分A、B二棟建物，建商分C棟建物，分棟分法在實務上爭議較小，因各自管理各自建物，例中正區有一豪宅案「泰安連雲」即是屬於此分法。 (二)水平分法：水平分法為上例中1F至6F為地主所有，7F至12F為建商所有，若建築位於商業氣息濃厚之區域，店面價值高，則地主會爭取1F往上分，實務上許多合建之地主都要求以水平分法分配房屋，因地主可以保有其原先的位置。 2.所有貸款方案之實際核貸金額與利率，視個人狀況及授信條件而不同，實際貸款條件 (例：核貸金額、利率、月付金、帳管費、手續費、票查費、提前清償違約金、信用查詢費、開辦費…等) 視個別銀行貸款產品及授信條件不同而有所差異，銀行保留核貸與否之權利。 適用利率、年限期數與核貸與否之權利，詳細約定應以銀行貸款申請書及約定書為準。 1.本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，總費用年百分率可能從最低1% 到最高20%，實際貸款條件，仍以銀行提供之產品為準，且每一顧客實際之年百分率仍以其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 假如土地為有償移轉，則納稅人為原土地所有權人（原地主），而假如土地為無償移轉，納稅人就是新所有權人需繳納此筆土地增值稅金。
合建分屋由誰負擔: 土地遭他人占用，該如何申請由占有人代繳地價稅？
另外，對於變更執照設計、將來辦理保存登記之規費及地政士的指定，也都是契約中應約定的重要內容。 劉彥君指出，若採「合建分屋」方式，地主僅於建案全部完工或與僅進行部分工程，而與建商約定條件成就時，才會將土地所有權移轉予建商或其指定第三人。 地主自無於建案尚未完工或與建商約定條件尚未成就時，即賦予其必須配合建商以自己名義與買受人簽訂房地買賣契約的義務或慣例存在。 營利事業出售不動產，其所得歸屬年度之認定，應以所有權移轉登記日期為準，但所有權未移轉登記予買受人以前，已實際交付者，應以實際交付日期為準，兩者皆無從查考時，依其買賣契約或查得資料認定之。 合建分屋由誰負擔 營利事業於2021年7月1日以後，出售2016年1月1日以後取得之土地，所繳納之土地增值稅，除屬未自該房地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用，且得自房地交易所得減除之土地漲價總數額亦有上限規定。
1.地主分配取得房屋，原分配房屋部分屬以交換取得，應申報交換契稅。 公寓大廈管理委員會雖依法有當事人能力，惟除另依法取得法人資格者外，尚不得視為法人，如其具有法人資格並依法登記者，自得為不動產登記之權利主體。 答： 公寓大廈於本條例公布施行前經核准為守望相助管理組織者，仍應依本條例相關規定成立公寓大廈管理組織，始得依前揭規定執行公寓大廈管理維護事項；另本條例公布施行前所成立之公寓大廈管理組織所訂有關管理費用之繳納事項，係屬當事人契約關係，宜請逕依民法合意為之，如有爭議，應循民事訴訟程序解決。 快速導讀 財政部北區國稅局表示，依據營利事業所得稅查核準則第78條第1款第11目規定，營建業合建分售（或分成）的廣告費，應由地主與建主按售價比例共同分攤。 財政部表示，為保障土地所有權人及實施者權益，該部將於前開營業稅提列公式發布時，一併函請內政部協助輔導主管機關自110年1月1日起確實依該公式規定核定事業計畫及權變計畫。 因此，建方倘經查獲與地主合建分屋互易時，自始未開立銷貨統一發票致漏報銷售額，除應補徵所漏營業稅額外，並應依加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）第51條 …
合建分屋由誰負擔: 計算交換坪數馬虎不得
不過，官員指出，地主在實務上多半只出土地，其他事務都交由建商處理，甚至連土增稅都會在契約中明訂由建商負擔，但依照土地稅法規定，土增稅應由地主負擔，財政部也在1986年函釋指出，該筆土地增值稅因課稅對象非建商，因此建商不能列為費用或建屋成本。 合建分屋由誰負擔 【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示，建設公司與地主合建分售房地，雖由建設公司取得廣告費進項憑證，該筆廣告費依規定仍應由建設公司與地主按房地售價比例分攤列報營業費用。 十、建造執照的申請、起造人的名義、使用執照的申請、執照上設計的變更、登記規費、地政士的指定：建築行為必會涉及建造執照的申請和建築設計的委託，建造執照上有起造人的名義，究竟應用誰的名義，在契約書中應明白規定。
- 答： 依公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所以，區分所有權人或住戶積欠管理費時，管理委員會應依上開條例規定辦理，而不可以擅自對住戶斷水斷電。
- 主旨：建設公司出資與地主合建分屋，雙方互易房屋及土地時，其銷售額之計算及憑證之開立，仍應依本部台財稅第 號函（編者註：參閱營業稅法令彙編）之規定辦理。
- 劉彥君認為，建商在合建契約當中處於資訊優勢地位，對於地主應負有提供與締約相關資訊義務，使當事人間能持有對等的締約資訊，如將風險不合理的分配於地主或增加地主負擔，藉以減輕自己責任，破壞契約當事人之利益均衡，即違反平等互惠原則。
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只要你分到的房屋不是以出售為目的(就是要自住),不需辦營業登記,不用繳營業稅,但是你合約已簽了,建商把房地交換所要繳的營業稅轉嫁給地主,看你要摸摸鼻子~認了,還是再與建 … ⑵合建分售：新房子完成後，土地仍屬地主擁有，而建設公司在土地上面蓋的房屋則售給買方時，則地主出售土地，而建商出售房屋。 ，發現有建商與個人合建分屋，提供土地的個人未辦理營業登記，並誤以為只須繳納售屋財產交易所得稅，結果遭到處罰。 劉彥君認為，建商在合建契約當中處於資訊優勢地位，對於地主應負有提供與締約相關資訊義務，使當事人間能持有對等的締約資訊，如將風險不合理的分配於地主或增加地主負擔，藉以減輕自己責任，破壞契約當事人之利益均衡，即違反平等互惠原則。 關於合建契約，劉彥君解釋，地主雖擁有土地，大部分卻因本身缺乏建築之專業知識，無法得知工程進行中各個階段之相關事項，對於合建契約條款內容，除分屋比例得經由計算獲致確切認知之外，其餘條款大多文字艱澀且涉及專業領域，不具建築專業知識之地主顯然無從得知合建契約當中所涉及之建築專業知識，亦無法以一般合理之工程慣例檢視合建契約條款合理與否。 →房地合一稅：用合建分屋方式出售房屋的地主，依房地合一稅的規定，持有期間10年以內的，皆課徵20%的稅率，而持有期間10年以上的房屋，皆徵收15%的稅率，簡單來說就是以合建分屋出售的房屋，最高只會被徵收20%稅率。
合建分屋由誰負擔: 房屋耐震評估要準備文件有哪些？有補助嗎？
公寓大廈共用部分的所有權是隸屬各區分所有權人，而共用部分與各區分所有權人的「專有部分」，具有同一經濟目的，不得與專有部分分離而為處分。 值得注意的是，在民法中建物與基地是可以分離而為移轉或設定負擔，但在公寓大廈之情況中，基地之所有權或地上權，各區分所有權人僅有其應有部分，為使公寓大廈的管理單純化，公寓大廈之建築物與其基地有一體之特性。 答： 依公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所以，區分所有權人或住戶積欠管理費時，管理委員會應依上開條例規定辦理，而不可以擅自對住戶斷水斷電。 答： 本條例施行前停車空間依當時法令辦理產權登記並領有所有權狀，且經認定具有使用上獨立性，自得依第3條第3款定義視為專有部分，本條例施行前停車空間領有所有權狀，具有停車位建號及土地持分，才得視為專有部分，其餘獎勵停車位，因無土地持分，不合區分所有與專有部分之定義，非屬區分所有權人，依本條例第3條第8款之規定應屬住戶。 公寓大廈停車位之所有權人能否參加區分所有權人會議，應視其是否為區分所有權人而定。
如建築層數、形式、用途、建築材料、地下室的開挖、地下室的用途、地下室的產權、使用權的歸屬。 高等行政法院認為，個人提供土地若非持有一年以上的自用住宅用地，顯然與「出售自用」概念不一致，財政部規定應辦理營業登記並課徵營業稅及營所稅應無疑義。 合建分屋由誰負擔 2.建築業者預售房屋，並約定客戶以銀行貸款抵繳尾款，如因故未辦妥或未能取得銀行貸款撥充尾款，而房屋所有權已移轉者，至遲應於所有權狀核發日起三個月內開立尾款部分之統一發票。 舉例A地主跟B建商合作、採取合建分屋方式，地主提供持有一年內的土地（市價3千萬元），換得建商四戶房屋（市價2千萬元），則建商對地主銷售額為3千萬元。 另外，地主若將房地出售則適用房地合一稅的合建分屋優惠條款，土地、房屋交易所得皆適用20％稅率。 官員指出，若為合建分售或分成，為建商與地主把手上房屋賣給第三人，銷售額即為買賣契約價格，但合建分屋等於是建商把土地同等價值的房屋回饋給地主，雙方為互利關係，因此若出現土地、房屋銷售價格不一樣情況時，採擇高計算銷售額較公平。
合建分屋由誰負擔: 提醒注意 買賣房地沒賺錢，也要申報
臺中市政府地方稅務局表示，建設公司為促銷預售屋搭建樣品屋或接待中心，均屬房屋稅課稅範圍，在未拆除前都應依法設立房屋稅籍課稅。 稅務局進一步說明，依房屋稅條例第3條規定，房屋稅是以附著於土地上的各種房屋，及增加房屋使用價值的建築物為課徵對象。 因此，建商為銷售房屋而搭建定著於土地上的樣品屋及接待中心等屬建築法認定的建物，都應在建造完成後30日內申報設籍課稅，課稅現值計算方式同於一般建物，按建造材料、總層數、面積、地段等評定房屋現值，並按月計課，因供銷售房屋使用，應按營業用稅率3%課徵。 日後拆除也應立即向當地稅捐稽徵機關申報，才能停止課徵房屋稅。 答： 為落實公寓大廈之管理維護，關於共同利益及修繕、維護事項，需有公共基金之設置以做為經費來源。
該局提醒建設公司倘有「合建分屋」型態之建案，應注意依前述規定計算損益，避免查核人員發現時遭補稅移罰，以維護自身權益。 贈與稅發生在交換不對等的狀況下，承上例，以1,000萬的土地來交換2,000萬的房子時價金不對等，假如地主有支付建商這之間的價差 1,000 合建分屋由誰負擔 萬的話，建商就不必繳交贈與稅。 舉例而言：大樓建案共100戶，而建商分回45戶（俗稱的建商戶）、地主分回55戶（俗稱的地主戶），地主可選擇自售，也可與建商一起委託代銷公司來代理銷售。
合建分屋由誰負擔: 建商「合建」有3種模式 檢察官籲地主小心簽約
該局呼籲，營利事業於房地產權移轉前，轉讓購買之預售屋權利時，無論有無約定房屋及土地價款，均應按讓與價格「全額」開立應稅統一發票，以免因將應稅銷售額申報為免稅銷售額而遭補稅及處罰。 該局說明，依財政部75年11月19日台財稅第 號函規定，建設公司與地主簽訂合作建屋契約，雖約定建主因合建而換入之土地，其土地增值稅由建主負擔，惟土地增值稅依照土地稅法規定應由賣方（地主）負擔，故該土地增值稅不得列入建主之費用或建屋之成本。 二、 前點第4款所稱房屋取得後逾6年，指自房屋完成所有權登記日起至訂定房屋銷售契約日止，連續持有超過6年。 合建分屋由誰負擔 同款所稱建屋前土地持有10年以上，指自土地完成移轉登記之日起算至房屋核准拆除日屆滿10年，或自土地完成移轉登記之日起算至建造執照核發日屆滿10年，擇一認定；因繼承取得者，自被繼承人取得所有權並完成移轉登記之日起算；配偶間贈與或依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者，自配偶他方原取得所有權並完成移轉登記之日起算。
但對大多數地主而言，面對建商的說辭難免惴惴不安，畢竟不知建商說的話可不可信，也不清楚怎麼合建對自己權益最有保障。 就是若建商蓋出來的建物坪數，於當初合約上所協議的不同時，就「多退少補」，擴大來說就是，少坪數，建商按單坪價格退錢；多了坪數，買方要補給建商錢。 民眾如透過代辦業者仲介借款，恐須負擔額外費用而加重經濟負擔，且可能衍生詐騙或資料遭不當利用等爭議，反而使權益受損。 繼承人間為使遺產可由繼承人之1人或部分人繼承，通常會選擇以拋棄繼承或分割繼承方式處理，然而兩者的法律性質並不相同。 原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權轉移時，經主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者，得減徵40%。
合建分屋由誰負擔: 營利事業借款購買非屬固定資產之土地所支付之利息，不可作為當期費用或支出
地方政府財稅局表示，印花稅的稅率跟其他稅目相比，雖然有比較低，但對營建業來說，其工程合約金額往往動輒數千萬元，因此是一項極大的稅賦負擔，此時如何節稅成了各營建公司財務人員關注的地方。 受益人如為非委託人，或受益人不特定或尚未存在，為訂定信 託契約之日；信託關係存續中，追加房屋、土地為信託財產 者，該追加之房屋、土地，為追加之日。 信託關係存續中或信託關係消滅，受 託人依信託本旨交付信託財產與受益人後，受益人交易該房屋、 土地者。 自住房地免稅額：課稅所得在400萬元以內者，免納所得稅，免稅額為該課稅所得；課稅所得超過400萬元者，免稅額為400萬元，超過部分並按10%優惠稅率計算應納稅額。
至建商工程進度至結構接近完成時，雙方會同辦理應有基地持分產權移轉登記。 使用執照取得後，雙方應會同辦理房屋稅籍申報、建物複丈及建物第一次登記手續。 此部分通常由建商指定之土地登記專業代理人負責代辦一切登記手續。
建商與屋主簽訂「房屋買賣契約」、地主則簽訂該戶之「土地持分」。 如規約已另有規應或區分所有權人會議已決議每年定期召開之時間，因應新冠肺炎疫情而延期辦理時，得暫不依本條例第47條開罰，惟俟疫情趨緩後，仍應依條例規定於109年12月31日前至少召開一次。 答： 受理報備機關基於為民服務，得同意利害關係人申請閱覽管理委員會報備資料，得否影印請參酌行政程序法第46條第1項及第2項規定意旨辦理，即「當事人或利害關係人得向行政機關申請閱覽、抄寫、複印或攝影有關資料或卷宗。但以主張或維護其法律上利益有必要者為限」。
合建分屋由誰負擔: 建設公司與地主合建分屋互易房屋及土地其憑證之開立方式
財政部中區國稅局表示，個人購買房屋、土地，如簽訂買賣契約後取得減價折扣，致實際支付金額低於買賣契約書簽訂價金，未來出售該不動產時請記得應以實際付款金額作為買入成本。 農地出售給公司法人，誤認已取得農業用地作農業使用證明書，即不用課徵房地合一稅，致未依規定申報個人房屋土地交易所得而遭補稅處罰。 合建分屋由誰負擔 民眾買賣移轉未辦保存登記之房屋，因無法向地政機關辦理變更登記，所以其向稅捐稽徵機關辦理契稅申報的契據，非屬印花稅法規定「設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立向主管機關申請物權登記之契據」課徵範圍，可免予貼用印花稅票。