透過簡單易懂的文字解釋法拍屋注意事項有哪些，法拍屋保證金、法拍屋點交、法拍屋投標書等專有名詞一篇搞定。 寬頻房訊發言人徐華辰表示，如遇到房屋被人佔有，有法院能強制執行，的確是比較有保障，但若真到需要法院強制點交的地步，因有作業流程，從拍定到執行，可能會拖到半年之久，民眾要有心理準備，即使如此，還是建議新手最好選擇有點交的物件。 此觀最高法院59年台上字第2490號判例要旨謂：「使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。」可供參照。 因為民法425條規定，買賣不破租賃，但只要租約超過5年或沒有定期限的租約未經公證還是會被排除其租約。
報載房地產投資大戶劉媽媽之子標下帝寶，之後又宣布棄標後，劉媽媽以2億7120萬元再度標下。 法拍屋不點交 台灣金服此次拍賣的宏盛帝寶，目前有第三人住在裡面，因此不點交（2011年01月11日NOWnews今日新聞網新聞報導參照）。 沒有點交的法拍屋，造成前屋主和得標者摩擦爭執，它位在敦化北路小巨蛋附近，第三拍仍然要5千萬元，而且得一次付清，楊先生說，全家集資1500萬，其他3500萬，都借高利貸。 背負高額還債壓力下，買的新房子，卻不能住，楊先生的姐姐，甚至指控前屋主，找黑道恐嚇勒索。 更倒霉的是遇到了惡意霸佔的租客，通常就得走訴訟程序來處理，整個程序曠日費時，不僅浪費時間與金錢，你買的東西卻不能使用，那感覺實在很差。
法拍屋不點交: 法拍屋與資訊搜集-法院點交篇
曾有台南十大傳奇之一之稱的「抗議車」，在經過了3年多的「無聲抗議」後，經交通局開會決議，認定車輛加裝框架，使用廣告占用道路晴晴，… 郭寶國舉台北市仁愛圓環的「萬代福大樓」為例，一戶五十坪、三房的物件，今年一月景氣低迷時，每坪法拍底價以四十八萬元標脫，價位相當接近每坪五十一萬元的市價。 結果今年三月房市景氣出現一波小陽春，這戶每坪以五十八萬元賣出，短短兩個月內獲利兩成，足見好地段的威力。
所有的債權人比任何人還擔心錢要不回來或標不到好價錢，所以為了保障債權人，在設定抵押權前的租約一律排除，可申請變點交。 根據市場現況，目前法拍屋的底價一開始都會超過市價，並會經過第一次的流標後開始降價。 法拍屋不點交 通常第二次拍賣（二拍）時，大概就會以原本底價的 8 折作為拍賣價，若再次流標來到三拍，那底價就會再打 8 折，依此類推。 因此最好出手的時機就是二拍或三拍的時候，才會拿到真正低於市價的好價錢。
法拍屋不點交: 法拍屋的限制：
另外縱使有租約，但承租人若未實際占有（白話的說，就是未實際住進去、未住在裡面），承租人也不能持租約對抗拍定人，主張不搬遷（此觀修訂後民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」）。 一‧得標人繳清尾款，取得「不動產權利移轉證書」後，向法院聲請點交；法院收文後，發文給債務人，命債務人１５天內自動搬遷交屋給拍定人。 答、法院在第一次公告拍賣時會通知全體共有人，等拍定後還會通知全體共有人是否願意依照拍定金額主張優先承買，但如果拍定人是共有人，其他共有人就會喪失優先承買權，法院就不會再通知。 法拍屋不點交 因此，拍賣當天共有人可以不必到場，但為了你的權益和了解債務人的財產是否有被拍賣出去，最好能抽空來參與法院的拍賣程序。
發動「通謀虛偽」有個小撇步：要讓對方舉證，證明他的租約是真的，而不是你舉證他的租約是假的。 一名女網友表示，女友是單親家庭，經濟方面沒有很優渥，租屋處也很小，連廚房都沒有。 由於近來有求婚打算，因此她想要送一間公寓給對方，可是朋友的意見兩極，讓她有些猶豫，不知道此舉是否恰當，因此PO文尋求意見。 江蘇揚州廣陵區商務局副局長戴璐日前被爆料出軌淮安市副市長韋峰，兩人甚至還在婚房內偷情，最後出軌實錘被錄下公開，經紀委監委調查，戴璐確實與韋峰有「生活作風問題」。 戴璐那套「著名的婚房」也被傳已掛牌銷售，僅售209萬（約新台幣941萬元），還用「原汁原味」這個詞，引發網友熱議。
法拍屋不點交: 法拍屋不點交的詳細解說
如此才能研判是否購買，將來取回法拍屋所需的時間與成本等利弊得失，以避免風險的產生。 這得先自不動產的查封程序說起，債權人聲請法院強制執行，查清楚債務人擁有不動產，即可檢具地政機關發給的不動產登記簿謄本，聲請執行法院對該不動產為強制執行，依強制執行法第七十五條第一項的規定，不動產的執行共有查封、拍賣、強制管理三種方法。 查封是由民事執行法官命書記官督同執達員依揭示、封閉、追繳契據等三種方法來執行，必要時三種方法可以併同使用，實施查封。 書記官依第七十七條規定，應在查封現場作成查封筆錄，筆錄中除了載明法條所定應記載的事項以外，還要查明不動產的實際狀況、使用情形，不動產如果是房屋的話，更要調查是否為海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內過去有非自然死亡的情事，以及有無其他足以影響房屋交易的特殊情事。 如果房屋並不是債務人自己在使用，而由第三人占有使用者，還要查明占有的原因與事實，第三人主張有租賃關係者，要他提出租賃契約作為不動產拍定後，是否點交的依據。
有趣的是，由於法拍競標者，常都有其慣性或常規，抓準競爭者的習性，往往可以順利投標。 例如，一般人為求吉利，標價通常不是六就是八，如五百六十萬元，或九百八十萬元，而就有聰明的法拍達人，會故意以七或九為標價，如五百七十萬元、九百九十萬元，也就是運用投標者的數字迷思，破了競爭者的局，順利得標。 台鐵產工抗議，去年底說好的2000元留才津貼，卻排除1138名營運人員，要求應該一體適用，甚至低薪問題也沒解決，台鐵回應營運人員留才津貼正研擬配套措施，交通部長王國材認為，等明年公司化營運有好結果，再來談第二波加薪。 臨馬路邊的透天房子，有些門前馬路為公共設施道路保留地，所有權為多戶左鄰右舍共有，大家除了有一塊產權完整的土地外，也另有一塊持分不全的道路土地。 台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，龍泉街是師大夜市商圈主幹道，店面大部分是小吃、服飾品牌，行情每坪約500萬以上；師大路上的店面比較多大品牌，例如屈臣氏、便利商店、餐飲店、眼鏡行等，目前成交行情約550至650萬間；師大夜市擁有龐大學生消費人潮，店面交易熱絡，只能以「秒殺」形容。
法拍屋不點交: 法拍屋流程
1.到法院的民事執行處索取投標書、保證金封存袋，仔細填寫，保證金可繳現金（會拿到收據）或用銀行本支代替。 稅務局為保全租稅債權，對於欠稅逾期未繳者，均會依據稅法規定將欠稅人所有相當於欠稅金額的不動產通知地政機關為不得移轉或設定他項權利之禁止處分登記，並告知欠稅人。 進行投標：帶著身分證和印章，拍賣公告都會寫上拍賣時間，在前30分鐘會打開標櫃開放投標，將投標書和保證金封存袋投入並等待開標，時間到了就不能再投標。
查封時法拍公告若土地為第三人無權占有、承租人被排除租賃權，或土地之地上物為空屋、債務人自住，經拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將不動產點交給得標人。 另外，依照執行拍賣機構的差別，以抵押的房屋來說除了法拍屋，尚有｢金拍屋」和「銀拍屋」2種。 所謂的金拍屋（簡稱金拍），是指經由法院委託，將部分強制執行的拍賣案件轉交台灣金融資產服務公司協助辦理；然而銀拍屋（簡稱銀拍）則是指債權銀行向法院聲請強制執行拍賣的房屋，因最後無人購買，而由債權銀行自行買下並辦理拍賣之不動產。 法拍本質上是以債務人為出賣人，一般民眾為買受人的買賣關係，可進行法拍土地買賣，如果債務人可以應買，就有債務人同時是買家和賣家的身分衝突問題，與法律上的買賣關係不合。 如果是拍定後於拍賣物所有權移轉前提出現款，須由債權人撤回聲請強制執行，並應得拍定人（即為買受人）同意。
法拍屋不點交: 法拍屋不點交 花5千萬拖2月不能入住 怎麼辦？
寬頻房訊發言人徐華辰表示，民眾要競標法拍屋前應該要搞清楚點交與不點交的差別，公告點交的物件等於有法院的公權力背書，相對是較穩當的物件，不點交的物件就相對複雜，民眾也要先查清楚不點交的原因為何，後續是否容易排除，否則真要走上訴訟不僅麻煩也很費時。 法拍屋不點交 蘆洲最繁華的核心地段湧蓮寺商圈，110年4月第2次拍賣，電梯大樓2拍底價960萬元，建物權狀28.03坪，條件有點交。 法拍屋的特色：低總價小3房，邊間景觀，附有機車位，捷運交通便利，生活機能強，最適合小家庭使用，原屋主也是一家四口居住。 法拍屋不點交 根據「買賣不破租賃」原則，對於合法租客得讓他住到租約期滿，寬頻房訊公關徐華辰表示，而若遇到惡意霸佔的租客，甚至還可能得走到訴訟程序，處理起來反而曠日廢時，民眾若是想要買來自住使用，恐怕無法馬上入住。
因此如果民眾想投標這類法拍屋，得標後就須向法院聲請塗銷，不過對此徐華辰表示，這類物件通常還得花上3~6個月才能塗銷，過程耗時又費力，並且尚未塗銷前也沒辦法取得該法拍屋的權狀，就沒辦法向銀行申請代墊款，所以尾款的部分就需要自己全額繳清。 再來若是法拍屋為老舊房子，最容易遇到土地、建物分開賣的情形，也就是只拍賣建物或土地其中一項，因此在下手投標前，同樣也要從法拍公告中仔細閱讀，內容應明確記載建號、地號，可看出是否建物連同土地一起拍賣，若是土地與建物所有權人不同，聶建中教授表示，日後在使用上雙方就必須協議溝通，容易產生糾紛。 法拍屋不點交 法拍屋因非基於原所有權人意思而出售不動產，難以期待原所有權人有積極意思交付房屋。
法拍屋不點交: 點交VS.不點交
郭寶國的心得是，若競爭者少，就按照三成的利潤計算，若是競爭者多，利潤就降低至二五％。 至於如何研判競爭者的多寡，則以投標單十封為準，若少於十封，就算是競爭者少。 天王周杰倫舉辦「嘉年華」世界巡演，15日在馬來西亞武吉加里爾開唱，對於上個月在新加坡演唱，卻有部分網友給負評，說他「嗓子狀況不好」、「都給歌迷唱」回應，透露其實自己都會看IG的留言，還要大家拍下唱歌的畫面TAG他，大方說自己會檢討。 香港《有線新聞》報導，綽號「洗米華」的太陽城集團創辦人周焯華，日前被指控創立及領導犯罪集團、非法賭博及洗黑錢等共289項罪名，18日上午由澳門初級法院宣判，創立及領導犯罪集團等多項罪成立，判處18年有期徒刑。 農曆春節快到了，許多縣市都有年貨大街，聚集攤商販售各式各樣散裝食品，食藥署特別教大家4撇步，提醒民眾在購買回家大啖朵頤前，先為自己的健康把關。 藝人何妤玟近年來因為偏頭痛纏身，情緒很容易受影響，更因為荷爾蒙影響產生經前症候群。
查封後無權占有之第三人亦為點交義務人(強執法第99條第1項)。 是點交義務人為現占有之債務人、查封前無權占有和查封前有權占有之現占有之第三人以及查封後無權占有之現占有之第三人。 年的租約、承租人顯非經濟上弱者，甚至所謂的承租人根本沒有住在裡面等情形，使得拍定人雖然經法院拍賣取得法拍屋所有權，卻長期無法利用，產生不合理之現象。 優先購買權：依民法：共有物之共有人出賣其所有之部份時，他共有人有權依同條件優先承購之，而法院拍賣亦屬買賣行為之一種，故亦受其規範，亦既拍賣物之共有人如有人表意願依同價位承購拍賣物，則原拍定人需將該權利讓與，取回投標金。 惟實例中，房屋鮮少有此狀況，而透天房屋土地共有之情形，大多亦僅指巷道部份，故此部份之優先購買權可當做不存在，因為很少人願花錢買巷道給大家通行。 租 約：依民法『買賣不破租賃』之原則，如拍標標的有人承租，則拍定人需依原租約條件，將房屋出租給原承租人，俟租約期滿或其他得撤銷租約之事項發生才可終止租約收回房屋。
法拍屋不點交: 法拍屋注意事項（一）：優先承買權
1.本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算，總費用年百分率可能從最低1% 到最高20%，實際貸款條件，仍以銀行提供之產品為準，且每一顧客實際之年百分率仍以其個別貸款產品及授信條件而有所不同。 基於每個法拍案件情況不同，會經歷的點交程序也不同，會有限期債務人自動履行命令、定期履勘命令、遺留物拍賣等程序。 Step 7 法院對債務人、得標人發出點交履勘通知書，附本給轄區派出所並請指派員警會同履勘這間法拍屋。
- Ａ：拍定人因買賣不破租賃規定，承受租賃契約，如屬定期租賃，並無民法第四百四十二條請求法院增減租金之適用，故除非經由承租人同意，合意債之更改，否則依法不得主張，又押金之收取，如原租賃契約有所規定，而承租人尚未依約交付，拍定人基於繼受出租人之地位，可請求交。
- 【文／連珠君】很多人不敢買法拍屋，最大原因就是怕房屋遭第三方佔用，花了大錢買屋卻無法入住，還要繼續繳貸款。
- 因此如果民眾想投標這類法拍屋，得標後就須向法院聲請塗銷，不過對此徐華辰表示，這類物件通常還得花上3~6個月才能塗銷，過程耗時又費力，並且尚未塗銷前也沒辦法取得該法拍屋的權狀，就沒辦法向銀行申請代墊款，所以尾款的部分就需要自己全額繳清。
- 若發現該物件被登記為「禁止處分」，得標者在得標後，僅能得到法院提供的「提供權利移轉證書」，得標者得向法院請求解除禁止處分，並等到禁止處分被塗銷後，才能辦理權狀的登記，並真正擁有該房屋。
- 政府為了抑制炒房行為，陸續推動稅法、平均地權等改革及修正，但許多未周延的規範往往在上路後，造成無辜民眾的困擾及抱怨。
日前有民眾在臉書社團抱怨，參加公司尾牙非但沒有餐敘，竟還只收到一個裝著麵包、啤酒、果汁的餐盒。 隨即就有眼尖網友發現該公司就是富邦金，質疑因是去年防疫險賠太慘，才會全體員工「共體時艱」。 然而隨著今（16）日年終獎金入袋，原本怨聲載道的員工也瞬間破涕為笑。 據悉，今年富邦金的年終平均6個月，績效表現佳者，最高甚至可領超過10個月。 法院只會依當下查封時所看到的、聽到的訊息公布在法拍訊息上，接收到的訊息是真? 保證金應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票，放進保證金封存袋內。
法拍屋不點交: 租約一定要公證嗎？費用誰負擔？租約公證流程／效力總整理！
如果第一次無法順利取得不動產，還必須進行第二次強制點交，視情況可能要費時1～2個月。 14履行法拍內容法院命債務人自動履行該案件之法拍相關內容，並由書記官至現場履勘。 15強制執行點交標的物經法拍後，皆依相關法律強制執行並進行點交，直至流程完畢為止。 債務人所有的不動產上有租賃關係，拍賣公告中註明不點交，得標的人買到所有權，在一定期間內自己卻無法使用，由於資訊無法獲得全貌，因此處理成本高。
法拍屋不點交: 購買法拍屋步驟4：投標
因此只要法院會在公告筆錄內記載使用情形，如點交之物件，法院依拍定人聲請遞交點交狀會排定時間，點交使用權交付給拍定人。 第三人占有權源，有可能是債務人與第三人先前訂立之租賃契約或者是使用借貸契約（借住）；但也可能是未經債務人同意而無權占用之第三人。 其中，通常未經債務人同意占用法拍屋（製造假租約亦同），並且向法拍屋得標人以各種方式強索高額搬遷費用之人，原則上俗稱海蟑螂。 法拍屋不點交的原因，通常是因為查封前債務人以外之第三人占有，法院於查封當日發現有第三人占有，因而公告不點交（請參照看新聞輕鬆學法律第一冊「法拍屋停看聽？」乙文）。 被法拍的房子或土地如果有租賃給其他人的情形，在法拍公告中百分之百會標註「不點交」，因為『買賣不破租賃』原則，房東不能隨意趕走房客，保證房客(承租人)的租賃權利。 A.1.可確定點交：查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權占有、承租人被排除租賃權，拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將房屋點交給得標人。
而債權人收到法院拍賣公告後，要另外先自費刊登報紙廣告（約1、2000元），再將登報證明送給法院。 索取文件：到法院的民事執行處索取投標單、保證金信封袋，共10元。 保證金可繳現金，繳完後會拿到收據或用銀行本支（為「本行支票」的簡稱，指一般商業銀行所開立之本行支票，銀行簽發一定之金額，於指定之到期日由自己或分支機構無條件支付與受款人或執票人之票據）代替。 由於法院是依法辦理的單位，法拍當下不會做法律上的認定，因此有法律爭執或疑慮的部份，得標人得標之後得要自己去訴訟釐清，透過法院做實體認定跟裁判。 而等官司打贏拿到勝訴的判決，得標人還是可以回到法院，請法院做點交的動作。
法拍屋不點交: 法拍土地不點交的原因有哪些？
對於民眾購買法拍屋遇拒搬情況，律師連世昌分析，常見原因有3種，首先、是因前屋主欠債太多，希望藉此取得談判籌碼向得標者索討搬遷費，其次、不搬的人是房客，原本希望跟房東買下房屋，沒料到房子先被法拍，所以賴著不走，第三，房客或房東跟外人勾串當海蟑螂製造假租約，希望製造買賣不破租賃契約，阻止別人搶標。 法院通常會在此說明法拍屋的詳細狀況，例如有沒有停車位、出租、第三人占用中、增建、海砂屋或非自然死亡（即凶宅）等風險，民眾在查詢法拍屋時，一定要特別注意此部分的說明。 在介紹法拍屋之前，先了解一下什麼是法拍吧，有些人可能會以為房子被法拍是不是代表房子有問題，其實不是，法拍就是法院拍賣，是一種強制執行行為，由法院出面拍賣債務人的動產或不動產，並用拍賣所得的金額賠償債權人。 Ｑ：標得房屋為債權人借用中，債權人稱與原屋主取得協議借用該屋抵還債務，應如何處理？